Организация
строительного процесса представляет собой систему из нескольких уровней, каждый
из которых занимает определённая структура, преследующая собственные интересы и
извлекающая определённую выгоду. Попробуем разобраться: кто есть кто на стройке
или, кто кого кормит и спрашивает результат.
На вершине
пирамиды стоит инвестор, то есть фирма, на чьи деньги мы будем строить и обеспечивать
потребности своих работников. Инвестиции в недвижимость – одни из самых
надежных на российском рынке. Этому обязательно будет посвящена отдельная
статья. Инвестор (частный или государственный) оценивает ситуацию на рынке,
взвешивает возможные риски и принимает решение об осуществлении строительства
того или иного объекта. Многие преследуют цель зацепиться за бюджетные деньги,
считая данный источник финансирования наиболее защищенным от кризиса и
состояния экономики. Однако здесь следует учесть возможность вступить во
взаимодействие с неповоротливой бюрократической машиной со всеми вытекающими
последствиями. Однако, мы продолжим.
Инвестор
нанимает технического заказчика. Технический заказчик(застройщик) –
фирма или организация, оказывающая весь спектр инжиниринговых услуг. По идее,
именно через них должны проходить все согласования, допуски, технические
условия, разрешительная документация, строительный надзор и т.п. Однако главной
функцией технического заказчика является финансовый контроль за растратой
средств инвестора. Застройщик вправе делегировать свои обязанности и полномочия
нижестоящим участникам (читай генподрядчику), чтобы сконцентрировать все свои
усилия на подсчёте денежных средств. Технический заказчик непосредственного
участия в строительстве может и не принимать, но перерезать заветную ленточку
будут именно они.
Встречаются
случаи, когда инвестор очень уверен в собственных силах, или имеет в своей
структуре строительное подразделение, которое и выступает в качестве
техзаказчика, что значительно упрощает схему, уменьшая число посредников в
работе.
Перед любой
более – менее серьёзной стройкой нам необходимо разработать проект
строительства. Этим будет занимать проектировщик (или генпроектировщик),
которого выбирает технический заказчик по своему усмотрению (или через тендер,
что встречается реже). Проектные институты, в основном, специализированы, хотя
можно встретить фирмы, хватающиеся за любой заказ, лишь бы урвать свой кусочек.
Причём, важно не столько грамотно изобразить будущий объект, сколько
согласовать его с городскими службами и балансосодержателями территории. Об это
поведём отдельный разговор в другой раз. Разработкой проекта, с целью
сокращения сроков, могут заниматься несколько фирм, нанятых, в свою очередь,
генпроектировщиком. Проектная документация обязательно согласовывается с инвестором
и техническим заказчикам.
Далее
разыгрывается тендер (обязательное условие для бюджетных организаций, дабы
обеспечить прозрачность) для выбора генподрядчика. Эти люди будут
непосредственно заваривать кашу в строительном котле. Генподрядчик – лицо, осуществляющее строительство.
Почему коммерческие организации могут не проводить тендер? На самом деле, на
рынке много добросовестных и хорошо зарекомендовавших себя фирм, которых можно
нанять напрямую, или же у директора есть знакомый директор, занимающийся
стройкой… Генподрядчик уже несёт
ответственность за все строительные процессы, строгое следование проекту,
качество работ, разработку и утверждение ППР-ов и, вообще, за всё, что
происходит на строительной площадке в рабочее время. Иногда нанимается ещё одна
фирма, именуемая просто подрядчиком (понятие, весьма размытое в юридическом
смысле), для сваливания на него ответственности и получать генподрядный процент,
избавившись от бремени организаторов строительных процессов. Так на передний
план выходят субподрядчики.
Субподрядчик
нанимается генподрядчиком, для выполнения определённого вида работ (прокладку
коммуникаций, отделочные, дорожные, специализированные работы и т.п.). Их
количество не ограничено (если это не оговорено в договоре). Также,
субподрядчик может нанимать своих субчиков. Цепочка растягивается. Это
обусловлено тем, что практически всегда можно найти фирму, готовую выполнить
тот же объём работ за меньшие деньги. Главное в такой ситуации – следить за
качеством.
Заказчик (если
самому ему это в тягость) может отдельно нанять технадзор. Службу,
которая будет следить за добросовестным выполнением работ по проекту с
использованием материалов, машин и механизмов, заложенных в смете.
Противостояние технадзора и генподрядчика является основой сюжетной линией на
всём протяжении строительства. Чтобы стройка не казалась сахаром, от
проектировщика может выступить служба авторского надзора (в случае
заключения на это соответствующего договора), чтобы выявить все отклонения от
проекта и уличить строителей в недобросовестном выполнении своих обязанностей
(нарушении технологии строительства).
Не стоит
забывать о службе ГСНа (Госстройнадзор), который занимается регулированием
выполнения работ в соответствии с утверждёнными и общепринятыми докуменами
(СНиП, СП, Правил и т.д.) с правом составления протоколов о нарушениях. Причём
проверке может подвергнуться любая стройка на подконтрольной территории.
Заказчик обязан уведомить ГСН о начале строительства и ждать проверки.
Все отношения между участниками
строительства регулируются договорами. Причём инвестор может появляться на
участке по большим праздникам или во время квартальных отчетов. Также, для
технического заказчика существует только генподрядчик, получающий по шапке за
любые свои и не свои косяки. Генподрядчик, в свою очередь, должен действовать
на всех фронтах: отчитываться перед заказчиком, держать в страхе субчиков,
предъявлять претензии проектировщику и бороться с надзорными органами и организациями.
Поэтому, если вы занимаетесь стройкой, будьте готовы к неожиданным ударам с
любой стороны. Но лёгких путей не ищут, они приходят сами вместе с опытом и
потраченными нервами.